"Siết" cho vay đặt cọc dự án hình thành trong tương lai

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước cho biết đang lấy ý kiến dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39, quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng. Trong đó, nhiều thành viên trên thị trường cho rằng, một số đề xuất sửa đổi, bổ sung có biểu hiện của việc thắt chặt tín dụng.

Dự thảo sửa đổi Thông tư 39 có 2 nội dung chính trong đề xuất sửa đổi thông tư lần này đang được các doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản quan tâm, thậm chí là có chút phần lo lắng đó là đề xuất ngừng cho vay để đặt cọc mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Thứ hai là kiểm soát việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản có giá trị lớn theo đánh giá của tổ chức tín dụng. Hai nội dung đề xuất này đang gây ra những ý kiến trái chiều. Trong khi nhiều người ủng hộ nội dung 1 thì nội dung thứ 2 đang gây ra nhiều băn khoăn lo lắng.

Theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, doanh nghiệp muốn huy động vốn các sản phẩm hình thành trong tương lai, tức là chưa xây dựng xong phải đáp ứng các điều kiện như: Dự án phân lô bán nền phải có đầy đủ cơ sở hạ tầng; Dự án chung cư phải xây xong móng, có bảo lãnh của ngân hàng.

Tuy nhiên, trên thực tế, để có vốn triển khai dự án, nhiều chủ đầu tư dùng hợp đồng đặt cọc để huy động vốn với tỉ lệ tương đối lớn. Nhiều ý kiến đồng tình với đề xuất này, để hạn chế rủi ro cho ngân hàng và người mua nhà.

"Dự án đó có thể không hoàn thiện thủ tục pháp lý thì nhà đầu tư có thể thu hoặc giải ngân vào dự án nhưng không có khả năng trả lại, hoặc người ta có thể sử dụng cho mục đích khác vì bản chất dự án chưa đủ điều kiện", ông Nguyễn Chí Thanh - Giám đốc Công ty bất động sản Thanh Bình cho hay.

Bà Đỗ Thị Hồng Hạnh - Chủ tịch HĐQT Công ty đầu tư và phát triển Lạc Việt cho biết: "Nếu chủ đầu tư chuẩn chỉnh, làm đúng theo quy định, theo tiến độ, 3 năm sẽ bàn giao tài sản cho người mua và ngân hàng sẽ giữ lại tài sản đó là tài sản đảm bảo. Nhưng lỡ trong quá trình đó rất nhiều dự án tranh chấp, kiện tụng nhau nếu ngân hàng giải ngân rồi rủi ro sẽ thuộc về đâu?".

Theo các chuyên gia, nếu đề xuất được thực thi, các doanh nghiệp bất động sản làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật thì không bị ảnh hưởng. Còn những doanh nghiệp mà pháp lý dự án không hoàn chỉnh sẽ bị khó khăn về huy động vốn trong thời gian tới.

Cẩn trọng khi kiểm soát tín dụng cho thị trường bất động sản

Theo các chuyên gia, dự thảo mới của Ngân hàng Nhà nước vẫn đang có nhiều điều bất cập. Ví dụ, Ngân hàng Nhà nước có đề nghị chỉnh sửa Điều 22, trong đó bổ sung quy định các tổ chức tín dụng phải "kiểm soát" các hoạt động cho vay mua, kinh doanh bất động sản, cho vay nhu cầu vốn phục vụ đời sống "có giá trị lớn". Trên thực tế, những người có nhu cầu mua nhà chính đáng tại các thành phố lớn, thậm chí ở nhiều tỉnh, hiện không dễ tìm bất động sản "giá trị nhỏ".

Mặt khác, tiêu chuẩn về thế nào là "bất động sản lớn", thế nào là "bất động sản nhỏ" cũng chưa rõ ràng. Điều này khiến các ngân hàng gặp khó trong việc cho vay tiền, từ đó dẫn tới việc ngưng trệ trên thị trường bất động sản.

Ngoài ra, còn một số điểm khác được các chuyên gia chỉ ra là chưa có sự hợp lý, có thể ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường. Đặc biệt trong bối cảnh các doanh nghiệp mới đang phục hồi hậu COVID-19.

Theo ý kiến của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, trong dự thảo sửa đổi thông tư, việc sử dụng từ "kiểm soát" dẫn đến luồng dư luận cho là Ngân hàng Nhà nước định hướng "thắt chặt" tín dụng với bất động sản, từ đó tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh nói: "Thay vì dùng từ "kiểm soát" việc cho vay, chúng tôi đề nghị dùng từ "quản lý" việc cho vay. Trong đó có quản lý về bất động sản, quản lý các khoản vay của các cá nhân và hộ gia đình, các doanh nghiệp mà khoản vay lớn, có giá trị lớn. Chúng tôi cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước quy định luôn giá trị lớn nó là bao nhiêu?".

"Tôi cho rằng sự thận trọng của chúng ta để mà phổ biến, truyền thông cái nội hàm của câu chuyện về quản lý hoặc là chúng ta nắn dòng vốn vào bất động sản nó minh bạch và hiệu quả sẽ tốt hơn thông điệp mà hiện giờ đang bao trùm lên thị trường là "siết", ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group bày tỏ.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng chỉ ra một quy định bất cập khác tại dự thảo của Ngân hàng Nhà nước như mở rộng các đối tượng thẩm định, phải lập dự án kinh doanh thì mới xem xét cho vay, trong đó có cả các đối tượng liên quan đến người dân mua nhà, xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay: "Đối với người dân vay mua nhà, cải tạo sửa chữa nhà - đây là một trong những đối tượng rất phổ biến và là nhu cầu bức thiết của xã hội, nếu chúng ta lại hạn chế thì chúng ta đang tìm cách bóp nghẹt đầu ra của thị trường bất động sản. Như vậy, các doanh nghiệp, các chủ đầu tư dự án chắc chắn sẽ không thể thoát hàng và dẫn đến tình trạng đóng băng".

"Thông tư cần phải làm rõ, định dạng đâu là thứ nó đang can thiệp vào đối với thị trường bất động sản. Đâu là nhóm khách hàng, chủ đầu tư, loại chủ đầu tư, loại sản phẩm được khuyến khích và tiếp tục được tiếp cận các khoản vay. Có những nhóm khách hàng tôi nghĩ rằng nếu đảm bảo các điều kiện tài chính thì có cách nào để họ có khả năng tiếp tục được hỗ trợ vay và tiếp cận sản phẩm. Nó vừa đảm bảo được mục tiêu của Thông tư, vừa đảm bảo thị trường không bị phản ứng thái quá về mặt tâm lý", ông Huỳnh Phước Nghĩa -Giảng viên Trường đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh nói.

Các chuyên gia, hiệp hội cũng lưu ý, việc thắt chặt tín dụng bất động sản có thể gây ra những hệ lụy không tốt. Ví dụ tại thị trường Trung Quốc, trong gần 2 năm qua, quyết định giảm tốc vay thế chấp và siết tín dụng với các doanh nghiệp bất động sản đã gây tác dụng ngược khiến thị trường đình trệ.

Theo các chuyên gia, sự phản ứng thái quá của thị trường bất động sản cũng sẽ làm khó cho quá trình phục hồi kinh tế. Một con số mới đây từ báo cáo tình hình kinh tế nửa đầu năm nay của TP Hồ Chí Minh cho thấy bất động sản là ngành duy nhất tăng trưởng âm, giảm 5,82% so với cùng kỳ.

Cách đây vài tháng, khi mới chỉ có thông tin các ngân hàng thắt chặt, hay hết room cho vay bất động sản đã tác động lập tức tới nhiều giao dịch trên thị trường. Bởi vậy, những lo ngại của các thành viên trên thị trường không phải là không có cơ sở. Tuy nhiên, đây mới là dự thảo sửa đổi Thông tư, đang được lấy ý kiến rộng rãi nên các nhà đầu tư hay người mua nhà cũng không nên quá vội lo lắng vào thời điểm này.