Quy hoạch sử dụng đất là sản phẩm rất quan trọng của Nhà nước và là công cụ hiệu quả xây dựng kế hoạch liên kết các nguồn lực nhằm phát triển đất nước bền vững.

Các nguồn lực, nhất là nguồn lực tài nguyên (đất đai,...) được quy hoạch và có kế hoạch triển khai tốt, sẽ gây dựng niềm tin cho các nhà đầu tư và đồng thuận xã hội, tác động đến các nguồn lực khác như sản phẩm, con người, xã hội và nhất là tài chính, tạo sự cộng hưởng phát triển tích cực cho tổng thể nền kinh tế.

Ở Việt Nam, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, vì vậy quy hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng của Luật Đất đai, liên quan việc phân bổ đất cho các mục đích sử dụng khác nhau một cách tổng thể, cân bằng các giá trị kinh tế-xã hội và môi trường.

Đây là căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và có vai trò quan trọng trong điều tiết thị trường bất động sản.

Quy hoạch được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện, đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội nhanh, bền vững cũng như bảo đảm quốc phòng-an ninh và bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu.

Những năm qua, công tác quản lý đất đai có những tiến bộ đáng kể, trong đó quy hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng, góp phần sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và bảo đảm phát triển các nguồn lực bền vững.

Quy hoạch tốt có tác động tích cực đến sự phát triển trật tự lãnh thổ quốc gia và phân vùng sinh thái kinh tế như là công cụ hỗ trợ cho việc bảo tồn và sử dụng bền vững tài nguyên thiên nhiên và đa dạng sinh học.

Quy hoạch lãnh thổ được thúc đẩy làm cơ sở cho các kế hoạch phát triển đồng bộ, bảo đảm ổn định biên giới cũng như quản lý các lưu vực sông, các vùng biển và ven biển.

Tuy nhiên, trong một thế giới biến động không ngừng và sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ, việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất trên thế giới nói chung và ở Việt Nam nói riêng cũng có nhiều bất cập dẫn đến chi phí cao (bao gồm cả chi phí cơ hội và chi phí thời gian) làm lãng phí các nguồn lực do sự kết nối không đồng bộ, đầu tư không hiệu quả và thiếu sự đón đầu của công nghệ,...

Bốn hạn chế chủ yếu của công tác quy hoạch sử dụng đất gồm: Thứ nhất, lý thuyết xây dựng quy hoạch sử dụng đất phần lớn được định hình bởi các nghiên cứu cũ dựa trên nhiều khái niệm cơ bản liên quan đến quy hoạch sử dụng đất truyền thống cổ điển phương Tây bất chấp cảnh quan đô thị, khoa học-công nghệ cũng như cuộc sống đa văn hóa của người dân thay đổi nhanh chóng, đặc biệt là ở phương Đông với mật độ dân số cao. Ngoài ra, chính sách sử dụng đất kém đã làm hạn chế nguồn cung và đẩy giá trị bất động sản ở các thành phố lớn cao một cách giả tạo, gây phát sinh một chi phí đắt đỏ cho nền kinh tế.

Thứ hai, chất lượng quy hoạch sử dụng đất và một số quy hoạch ngành, lĩnh vực chưa cao, chưa mang tính chiến lược lâu dài. Quá trình triển khai thực hiện, tính liên thông, liên kết vùng trong quy hoạch sử dụng đất chưa nhuần nhuyễn, dự báo nhu cầu sử dụng đất một số lĩnh vực chưa sát. Sự phối hợp cũng như trách nhiệm giữa các cấp, các ngành trong việc lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất còn hạn chế dẫn đến thiếu quy hoạch, quy hoạch treo làm bất ổn đời sống người dân, thúc đẩy lợi ích nhóm và đầu cơ để mua hoặc bán khống đất đai với mục đích thu lợi nhuận dựa trên thay đổi nhu cầu của người khác hoặc do thay đổi nguồn cung. Tất cả điều đó gây cản trở sản xuất, kinh doanh để phát triển sản phẩm, thậm chí còn tạo ra mâu thuẫn xã hội (hằng năm, khiếu nại hành chính liên quan đến đất đai thường chiếm khoảng 70%) và làm suy giảm niềm tin của nhân dân.

Thứ ba, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác còn mâu thuẫn, chưa thống nhất cho nên rất khó khăn trong việc triển khai thực hiện. Việc quản lý, thực hiện quy hoạch chưa nghiêm túc, kịp thời, chế tài xử lý khi vi phạm quy định về xây dựng, điều chỉnh quy hoạch chưa đủ rõ, đủ răn đe sai phạm. Theo quy định hiện nay, việc chuyển mục đích sử dụng đất thông qua hai hình thức là đấu giá, đấu thầu và tự thỏa thuận giữa người mua-bán để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các quy định chưa xử lý tốt việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất gây thất thoát lớn do chênh lệch địa tô nhất là khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và đô thị hóa. Nhiều sai phạm cũng phát sinh từ đây và gây ra tệ nạn tham nhũng và chênh lệch giàu nghèo,...

Thứ tư, quan hệ giữa lĩnh vực đất đai, bất động sản - lĩnh vực tài chính có tính chất rất chặt chẽ và hữu cơ. Hơn nữa, thông qua quy hoạch sử dụng đất, giá trị đất đai sẽ được nâng lên và tác động mạnh mẽ vào thị trường tài chính. Mặc dù vậy, các chính sách liên quan quản lý mối quan hệ tài chính và đất đai vẫn còn nhiều hạn chế. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, dư nợ tín dụng bất động sản của toàn ngành đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so cuối năm 2021, là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn (21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua).

Đại hội XIII của Đảng đã đề ra hoàn thiện thể chế là một trong ba khâu đột phá chiến lược, trong đó có việc sửa đổi Luật Đất đai mà quy hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung trọng tâm. Để thực hiện tốt việc quy hoạch sử dụng đất nhằm tạo những nền tảng kết nối và phát triển các nguồn lực phát triển kinh tế-xã hội, chúng tôi xin đề xuất năm nguyên tắc chính sau:

Một là, quy hoạch sử dụng đất không phải là một thủ tục chuẩn hóa được áp dụng thống nhất trên toàn thế giới, nội dung của nó dựa trên phân tích tình hình thực tế đất nước và phải bảo đảm rằng quy hoạch được đưa ra từ trên xuống theo cơ sở lý thuyết cơ bản với sự cập nhật kiến thức mới về khoa học-công nghệ và văn hóa xã hội hiện đại, phù hợp thực tiễn phát triển đất nước. Điều này có nghĩa là lợi ích của tăng trưởng đất nước phải được đặt lên hàng đầu bảo đảm tầm nhìn đại cục và nhất quán.

Hai là, Luật Đất đai trong đó có quy hoạch sử dụng đất là công cụ để quản trị hiệu quả nhất đối với nguồn lực tài nguyên. Hiện nay, an ninh lương thực và vị trí địa chính trị của đất nước ở Biển Đông đang là thành phần quan trọng trong những nguồn lực bền vững nhất của quốc gia. Trong bối cảnh biến đổi khí hậu phức tạp và sự xung đột của các thế lực cạnh tranh trong khu vực, việc quy hoạch trung tâm lương thực đồng bằng sông Cửu Long và vùng Biển Đông Việt Nam để phát triển bền vững sẽ phải là trọng tâm của quy hoạch nhằm bảo đảm an ninh lương thực và cả quốc phòng. Trong Dự thảo Luật cần bổ sung nội dung đất đô thị, đất xây dựng đô thị, đất lấn biển,... bao gồm cả quy hoạch và phát triển không gian trên và ngầm mặt đất để phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho nền kinh tế quốc gia.

Ba là, quy hoạch sử dụng đất phải là nền tảng cho sự công bằng và tạo niềm tin xã hội trong việc an cư lạc nghiệp. Nhiệm vụ cốt lõi của quy hoạch bao gồm khởi xướng một quá trình giao tiếp và hợp tác minh bạch "cho phép tất cả những người tham gia hình thành lợi ích và mục tiêu của họ trong cuộc đối thoại". Nguồn vốn xã hội to lớn được tạo ra trong quá trình xây dựng và thực hiện thể chế này sẽ thúc đẩy kinh tế-xã hội, xây dựng vững chắc nền tảng đạo đức, pháp luật xã hội và đem lại hạnh phúc cho người dân tạo động lực mạnh mẽ cho nguồn lực con người Việt Nam để phát triển, đổi mới và sáng tạo.

Bốn là, Chính phủ nên sử dụng quy hoạch sử dụng đất làm đòn bẩy để phát triển các nguồn lực xã hội đặc biệt là thúc đẩy các chính sách tiền tệ và tài khóa như đánh thuế thích hợp đối với giá trị của đất đai. Trong khi thuế cao đánh vào tài sản có thể không khuyến khích đầu tư, thì thuế đất cao lại tạo ra động cơ để phát triển các khu đất chưa sử dụng. Thuế giá trị đất đai cũng có thể giúp tiếp cận đất đai tốt hơn cho những nhà đầu tư cũng như phát triển cơ sở hạ tầng mới làm tăng giá trị của đất đai gần đó, tự động chuyển thành doanh thu-làm cân bằng thu chi ngân sách. Quy hoạch sử dụng đất kết hợp với xây dựng chỉ số giá bất động sản là hết sức cần thiết vì giá bất động sản được sử dụng như một trong những chỉ tiêu ổn định hệ thống tài chính và đóng vai trò quan trọng trong việc đưa ra các quyết định chính sách.

Năm là, quy hoạch sử dụng đất là một quá trình xây dựng tiêu chuẩn tiến bộ liên tục với những phản ứng linh hoạt và cởi mở dựa trên những phát hiện mới và điều kiện thay đổi. Quy hoạch không chỉ dừng ở việc chuẩn bị một tài liệu, mà nó là một quá trình lặp đi lặp lại từ khâu xây dựng, phê duyệt, thực hiện đến việc giám sát, kiểm tra,... Những tầm nhìn phát triển và phát hiện mới phải được quan sát cụ thể, đưa vào quá trình lập quy hoạch kịp thời, có thể dẫn đến việc xem xét lại quyết định và lặp lại các bước đã thực hiện. Quá trình đó đòi hỏi sự linh hoạt nhưng phải luôn ổn định và nhất quán.

Năm 2023, đúng 10 năm thực hiện sáng kiến thúc đẩy hạnh phúc quốc gia, Liên hợp quốc đã công bố chỉ số hạnh phúc của Việt Nam tăng 12 bậc. Trong bối cảnh vị thế của Việt Nam không ngừng phát triển trên trường quốc tế như khẳng định của Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng, Luật Đất đai sửa đổi với quy hoạch sử dụng đất mang tính định hướng trọng tâm phát triển các nguồn lực kinh tế-xã hội sẽ là cơ hội tốt để chúng ta đột phá để trở thành một nước công nghiệp hiện đại vào giữa thế kỷ XXI.