Nghiên cứu tính thuế mua bán đất theo giá thị trường

Theo cách tính này, cơ quan thuế sẽ không thu thuế theo hợp đồng mua bán công chứng nữa mà thuế chuyển nhượng đất sẽ được tính theo bảng giá đất hàng năm, được xây dựng theo giá thị trường. Cơ sở của việc này là theo dự thảo luật đất đai sửa đổi sẽ tiến hành bỏ khung giá đất nhằm xác định giá theo giá thị trường.

Theo đó, các địa phương sẽ được phân cấp trong việc xây dựng bảng giá đất và hoàn toàn quyết định được việc bảng giá đất phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế xã hội của của địa phương mình.

"Tôi ủng hộ với phương án này bởi tính hợp lý của nó", PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho biết.

Theo ông Tuyến, trên thực tế có không ít trường hợp khi người dân thực hiện các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà thì khi ký kết hợp đồng công chứng thường kê khai giá mua bán chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế. Lý do cho việc này là nhằm thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước ở mức thấp hơn.

Tuy nhiên có quan ý kiến cho rằng, thời gian qua cơ quan thuế đã "siết" việc kê khai giá khi chuyển nhượng bất động sản. Do đó đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường không khác gì so với thực tế đang diễn ra.

Đánh giá về ý kiến này, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến cho biết theo Luật thuế thu nhập cá nhân có quy định trong trường hợp người nộp thuế mà kê khai giá trong hợp đồng thấp hơn bảng giá của UBND cấp tỉnh thì cơ quan thuế sẽ căn cứ vào bảng giá. Còn trường hợp giá ghi trong hợp đồng cao hơn bảng giá đất thì cơ quan thuế sẽ xác định theo giá trong hợp đồng.

Tuy nhiên lần này, Bộ Tài nguyên và Môi trường dưới góc độ quản lý nhà nước về đất đai đề xuất đưa quy định không tính thuế đất theo hợp đồng mua bán mà căn cứ vào bảng giá đất thị trường hàng năm trong Luật Đât đai (sửa đổi) sẽ quán triệt tinh thần Nghị quyết 18.

"Điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý đầy đủ hơn, rộng rải hơn trong vấn đề quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Đây cũng là sự bổ sung, tích hợp giữa Luật Đất đai với Luật thuế thu nhập cá nhân", ông Tuyến nhấn mạnh.

Bất cập trong kê khai giá đất

Với việc bỏ khung giá đất sẽ giúp bảng giá đất được xây dựng sát với giá thị trường và đây chính là căn cứ để tính thuế đất trong thời gian tới. Bởi lâu nay xảy ra tình trạng, khi kê khai nộp thuế, nhiều người lại căn cứ vào bảng giá đất thấp được cơ quan chức năng đưa ra. Trong khi giá mua bán thật cao hơn rất nhiều, gây thất thu cho ngân sách nhà nước.

Trước thực trạng này, thời gian qua, các cơ quan chức năng đã có nhiều giải pháp nhằm chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Trong đó, Bộ Tài chính đề nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương, phối hợp với các Cục thuế, điều tra xử nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế, nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách Nhà nước.

Bên cạnh hiệu quả tích cực là tăng thu cho ngân sách thông qua rà soát hồ sơ chuyển nhượng bất động sản 2 giá, thì hoạt động này cũng đang phát sinh nhiều bất cập. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc khó xác định giá trị thực của bất động sản. Hệ quả là lượng hồ sơ ứ động ngày càng nhiều, gây khó khăn cho cả người dân và cơ quan thuế.

Anh Tùng, một môi giới bất động sản với nhiều năm kinh nghiệm cho biết, thời gian vừa qua, nhiều khách hàng của anh cũng bị trả hồ sơ về khi kê khai giá nhà chưa sát giá thị trường.

"Hiện nay, các giao dịch khi lên nộp thuế thì mọi người sẽ kê khai giá giao dịch theo khung giá đất đã ban hành của Nhà nước. Tuy nhiên, rất nhiều trường hợp đã bị trả hồ sơ về do các Chi cục thuế phản hồi là các giao dịch đó, giá có dấu hiệu bất thường, không đúng với giá thị trường. Tuy nhiên, giá thị trường theo quan điểm của Nhà nước là bao nhiêu thì mọi người thường không nắm được", anh Nguyễn Quốc Tùng - Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần phát triển BĐS Phú Hưng cho biết.

Trên thực tế, thời gian qua tại một số tỉnh thành phía Nam đã xảy ra tình trạng ách tắc trong giải quyết hồ sơ đất đai khi siết việc kê khai chuyển nhượng bất động sản. Tổng cục Thuế yêu cầu Cục Thuế địa phương không thực hiện trả lại hồ sơ, không được kéo dài thời hạn giải quyết hồ sơ theo quy định, dù nghi ngờ kê khai giá thấp hơn thực tế.

Cách xác định giá thị trường?

Như vậy có thể thấy việc xác định đâu là giá thị trường đang là điểm nghẽn thời gian qua để có thể tính thuế được sát với các giao dịch thực. Về giải pháp cho vấn đề này, theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, trước đây nhà nước quy định khung giá đất. Trên cơ sở khung giá đất của Chính phủ, các địa phương ban hành bảng giá đất.

"Giá đất này mang tính chủ quan và chưa theo quy luật thị trường. Thị trường vận động chuyển nhượng theo giá các bên thỏa thuận. Chính vì hai giá như vậy gây bất cập quản lý nhà nước về đất đai", ông Tuyến đánh giá.

PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến cho biết lần này chúng ta chuyển sang việc xác định giá đất theo quy luật của thị trường. Song vấn đề đặt ra là giá thị trường là giá thị trường nào? Bởi trong điều kiện hiện nay việc vừa tồn tại các yếu tố chính thức và phi chính thức, tính minh bạch và công khai thông tin cơ sở dữ liệu về đất đai đang rất thấp cho nên giá thị trường nhiều khi là giá ảo do các nhóm lợi ích đẩy lên.

"Giá thị trường là giá được nhà nước xác định theo 5 phương pháp định giá đất đã được quốc tế thừa nhận và được cơ quan có thẩm quyền và chuyên môn, tư cách pháp lý phân tích các giao dịch trên thị trường. Cùng với đó là căn cứ quan hệ cung cầu và các giao dịch được chuyển nhượng ở các sàn, cũng như trên hệ thống cơ sở dữ liệu bản đồ thông tin giá đất chúng ta sẽ xác định được giá thị trường có thể tin cậy được để loại bỏ yếu tố ảo", ông Tuyến đề xuất.

Ngoài việc khó xác định một mức giá sao cho sát với thị trường, còn có nhiều các vấn đề phát sinh bởi các tình huống mua bán trên thị trường rất đa dạng, không phải lúc nào cũng là cố tình kê thấp để nộp thuế thấp như cần chuyển nhượng gấp chẳng hạn. Thế nên một số ý kiến cho rằng, việc xác định giá bán phải cao hơn giá ban đầu còn phụ thuộc vào từng trường hợp.

"Chúng ta xác định việc kê khai giá theo nhu cầu thị trường bình thường. Chúng ta chưa tính tới những trường hợp đặc thù. Trường hợp đặc thù chẳng hạn như một gia đình đang gặp một sự cố buộc phải bán nhanh cái nhà để có nguồn tiền thì có thể người ta bán thấp hơn giá thị trường. Điều đó là thực tế có xảy ra", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết.

Do đó vấn đề đặt ra là việc quy định một mức giá để từ đó tính thuế có bao quát hết được các tình huống phát sinh không?

Trả lời vấn đề này theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, một mức giá đất để bao quát các tình huống cần phải xem xét lại bởi thị trường biến động rất nhanh. Muốn xác định một giá cụ thể của nhà nước thì cần phải có cơ quan chuyên muôn theo dõi thị trường hàng ngày giống như chỉ số giá vàng và chứng khoán. Trên cơ sở biến động của thị trường cũng như phân tích các giao dịch thực tế có thể đưa ra giá đất linh hoạt.

"Giá đất trên thị trường phải phán ánh đại đa số số lượng giao dịch trên thị trường trong một môi trường minh bạch, loại đi được các yếu tố ảo. Việc loại đi được các yếu tố ảo thuộc về thẩm quyền cơ quan chuyên môn định giá đất chứ không phải cơ quan quản lý nhà nước về đất đai", PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh./.