Khu đô thị hay khu dân cư?

Trong các văn bản của cơ quan nhà nước, dự án chỉ có tên gọi Khu đô thị và nhà ở xã hội tại xã Hưng Hòa, TP. Vinh, tỉnh Nghệ An. Thế nhưng Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Tổng Công ty hợp tác kinh tế Việt Lào và các sàn bất động sản (BĐS) lại đang quảng cáo dự án này, như một đô thị hiện đại, đẳng cấp, với cái tên mỹ miều là “Eco Central Park Vinh”.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Dân tộc và Phát triển, được biết, Dự án Khu đô thị và nhà ở xã hội tại xã Hưng Hòa, TP. Vinh, tỉnh Nghệ An do Công ty Cổ phần Tổng Công ty hợp tác kinh tế Việt Lào làm chủ đầu tư (CĐT), được UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 4626/QĐ-UBND-CNXD ngày 7/10/2010, với diện tích 156,33 ha, tổng số vốn đăng ký trên 5.124 tỷ đồng.

Đến năm 2021, tức là hơn 10 năm sau CĐT mới tìm được đối tác để liên doanh là Tập đoàn Ecopark. Lúc này dự án mới đủ sức để hoàn tất công tác rà soát, kiểm đếm tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB), nộp đủ tiền sử dụng đất. Qua đó dư luận thực sự băn khoăn, không hiểu tại sao dự án kể trên đã bị “đắp chiếu” suốt hơn 10 năm ròng mà UBND tỉnh Nghệ An không thu hồi theo quy định hiện hành, thay vào đó lại là một số văn bản, quyết định định giao thêm đất cho CĐT để thực hiện dự án!?.

Cụ thể, ngày 12/06/2022 UBND TP. Vinh đã có văn bản số 2983/UBND-TNMT-PTQĐ gửi UBND tỉnh Nghệ An; Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Tài chính tỉnh Nghệ An về việc xác nhận hoàn thành công tác GPMB dự án xây dựng Khu đô thị và nhà ở xã hội tại xã Hưng Hòa. Tiếp đến ngày 8/7/2022, UBND tỉnh Nghệ An đã ban hành quyết định giao đất số 241/QĐ-UBND cho Công ty Cổ phần Tổng Công ty hợp tác kinh Việt Lào để triển khai Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị và Nhà ở xã hội tại xã Hưng Hòa với tổng diện tích khoảng 182 ha.

Đối chiếu với các quy định pháp luật cụ thể: Tại khoản 3, điều 19, Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, các khu vực trong dự án phải được đặt tên bằng tiếng Việt; trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có nhu cầu đặt tên dự án bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, viết tiếng nước ngoài sau. Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định, được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.

Cũng tại khoản 1 Điều 33 Nghị định 118/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư năm 2014 đã có quy định: Trường hợp thay đổi tên dự án đầu tư, nhà đầu tư nộp văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư cho cơ quan đăng ký đầu tư kèm theo tài liệu liên quan đến việc thay đổi tên. Cơ quan đăng ký đầu tư điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Như vậy có thể thấy, từ các văn bản kể trên CĐT mới đủ pháp lý để triển khai dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị và Nhà ở xã hội tại xã Hưng Hòa. Thế nhưng nhà đầu tư mở bán các sản phẩm tại dự án trong thời điểm này, liệu đã đúng với quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản hay chưa? Ngoài ra, việc CĐT tự ý thay đổi tên gọi của dự án nhằm mục đích gì? Có đúng các quy định của pháp luật?

Thực trạng dự án Khu đô thị và Nhà ở xã hội tại xã Hưng Hòa

Nhằm mục sở thị địa điểm sẽ xây dựng dự án đang được quảng bá rầm rộ, ngày 4/11/2022 chúng tôi đã tìm về xã Hưng Hòa để nắm rõ hơn thông tin. Tại đây, theo quan sát của phóng viên, Dự án mới bắt đầu triển khai. Phần đa Dự án vẫn là một khu đất trống, ô ruộng ngập nước, chưa thấy hình hài hệ thống hạ tầng. Phía ngoài, công nhân mới chỉ quây được một phần nhỏ tôn cho Dự án, không có biển hiệu tên dự án cụ thể…

Thế nhưng lạ thay, ngày 20/10/2022 Sở Xây dựng Nghệ An đã ban hành văn bản số 3859/SXD-QLN gửi Công ty Cổ phần Tổng Công ty hợp tác kinh tế Việt Lào khẳng định, Dự án đã đủ điều kiện và cho phép huy động vốn đối với 825 nhà ở thấp tầng thuộc dự án Khu đô thị và Nhà ở xã hội tại xã Hưng Hòa.

Như vậy có thể thấy, hiện tại dự án Khu đô thị và Nhà ở xã hội tại xã Hưng Hòa vừa mới hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết để thi công dự án. Nhờ sự ưu ái của Sở Xây dựng Nghệ An, dựa vào đó CĐT vô tư mở bán, huy động vốn, thậm chí thay tên và hoạt động rao bán tại Dự án rất công khai, rầm rộ. Điều đáng nói là, đơn vị rao bán dự án “Eco Central Park Vinh” lại là Công ty CP Tập đoàn Ecopark trong khi Dự án vẫn do Công ty Cổ phần Tổng Công ty hợp tác kinh tế Việt Lào làm Chủ đầu tư.

Trong vai khách hàng tiềm năng, chúng tôi đã nắm bắt khá nhiều thông tin thông qua Sàn giao dịch bất động sản S-Real Việt Nam (Công ty Cổ phần Bất động sản S-Real Việt Nam), theo lời giới thiệu là Đại lý phân phối F1 các Dự án của Ecopark. Để tạo dựng niềm tin, nhân viên bán hàng của Sàn giao dịch này khẳng định: Ecopark là chủ đầu tư uy tín với 2 dự án đã được trình làng ở Hưng Yên và Hải Dương, điểm đến tiếp theo là TP. Vinh, Nghệ An. Phân khu mở bán đầu tiên của Eco Central Park Vinh là phân khu Garden 1, vị trí nằm giữa 3 đại lộ lớn nhất. “Với số lượng có hạn nhưng nhu cầu khách hàng rất lớn, bây giờ đang ưu tiên cọc thiện chí chỉ với 100 triệu đồng/căn. Các anh nên sớm xem dự án và vào tiền, chứ để lâu lại hết căn đẹp”, nhân viên sàn Thành Phố Xanh nhấn mạnh.

Không riêng gì giao dịch bất động sản S-Real Việt Nam mà đồng loạt các sàn bất động sản khác đều sớm tham gia vào “tạo sóng” tổ chức quảng bá rầm rộ, hành vi này là trái pháp luật khi dự án trên vẫn chưa đủ điều kiện mở bán, huy động vốn.

Cụ thể, tại Điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định: “Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thì công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.”

Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng đã quy định: Nếu CĐT ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán.

Ngoài ra, đã có quy định của pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản. Cụ thể, căn cứ điểm a) khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định về việc cấm CĐT áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong Dự án.

Liên quan đến nội dung trên, phóng viên đã liên hệ làm việc với các sở, ban, ngành tỉnh Nghệ An, Công ty Cổ phần Tổng Công ty hợp tác kinh tế Việt Lào (CĐT) và Công ty CP Tập đoàn Ecopark (đơn vị rao bán dự án). Ngay lập tức phía Công ty CP Tập đoàn Ecopark khẳng định đã có đầy đủ pháp lý để rao bán, huy động vốn.

Với nội dung này, nhằm làm rõ các thông tin về năng lực kinh nghiệm của CĐT, cũng như kiểm tra nghiệm thu, xác nhận tiến độ, khối lượng hoàn thành của dự án và để tránh rủi ro cho khách hàng, người dân có nhu cầu về dự án. Đề nghị UBND tỉnh Nghệ An và các đơn vị liên quan sớm vào cuộc xác minh, xử lý các vi phạm tại Dự án Khu đô thị và Nhà ở xã hội tại xã Hưng Hòa. Đồng thời, cũng làm rõ tên gọi của Dự án, ai hưởng lợi từ việc thay đổi này và giá trị thực có đúng như lời quảng cáo của chủ đầu tư!?.

Báo Dân tộc và Phát triển sẽ tiếp tục thông tin tới bạn đọc!